Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a décidé d’abolir le système de l’imposition de la valeur locative à titre de revenu théorique, tout en permettant aux cantons d’introduire un nouvel impôt sur les résidences secondaires. Comme toujours en Suisse, il y aura toutefois un grand espace-temps entre le jour de cette votation et la mise en vigueur du nouveau système et plusieurs éléments doivent encore être précisés.
Jusqu’ici, la Suisse et ses cantons connaissent en effet un impôt annuel sur le revenu constitué du loyer hypothétique des biens immobiliers restant à disposition du propriétaire, que ce soit à titre de résidence principale ou de résidence secondaire. Cela touche notamment de nombreux propriétaires domiciliés à l’étranger et possédant un chalet ou un appartement de vacances en Suisse qui, en principe, ne peuvent pas être loués à des tiers. En compensation de ce revenu purement fictif (la valeur locative, précisément), le contribuable peut opérer des déductions fiscales de son revenu, notamment les intérêts de son prêt bancaire, les frais d’entretien, voire de gestion, du bien, ou encore les primes d’assurances.
Ce qui est sûr : A l’avenir (c’est-à-dire en principe à compter de 2028), au niveau fédéral, le propriétaire étranger d’une résidence secondaire, spécifiquement, ne devra plus déclarer la valeur locative à titre de revenu, mais il ne pourra plus non plus opérer les différentes déductions énumérées ci-dessus.
L’avenir montrera comment les cantons vont modifier leur loi fiscale
Ce qui est moins sûr : Comme la Suisse connaît plusieurs échelons d’imposition (au plan fédéral, d’une part, mais aussi au plan cantonal et communal, d’autre part), il n’est aujourd’hui pas possible de dire de manière précise si et comment les cantons vont adapter leur propre législation fiscale. De manière générale, les propriétaires étrangers de résidences secondaires doivent s’attendre à ne plus devoir déclarer de valeur locative au niveau cantonal non plus, et à ne plus pouvoir opérer toutes les déductions du revenu qui leur étaient ouvertes jusqu’ici, mais certaines subsisteront peut-être néanmoins. De plus, il faudra veiller aux cantons qui décideront d’introduire un impôt sur les résidences secondaires pour palier à la baisse des recettes fiscales faisant suite à la suppression de l’imposition de la valeur locative. A cet égard, il n’est aujourd’hui toutefois pas possible de faire des pronostics.
En tout état de cause, il sied de rappeler que les dépenses effectuées par le propriétaire étranger et augmentant la valeur du bien immobilier utilisé à titre de résidence secondaire demeureront très importantes mais ceci uniquement dans le cadre de l’imposition du gain immobilier (ou impôt sur la plus-value) en cas de revente du bien.
Le 13 janvier 2026 / Philippe Frésard et Max Haizmann, Kellerhals Carrard, Berne (Suisse)
