Si vous et votre concubin(e) envisagez d’acheter un logement aux Pays-Bas, vous avez sans doute déjà réalisé la complexité du processus. Joep Ertem, de l’étude Westport Notarissen, explique quelques points essentiels à connaître sur le co-achat d’une maison, tels que les droits à faire valoir une indemnisation et les conventions de concubinage.
La plupart des personnes qui contractent des prêts hypothécaires et acquièrent un bien immobilier aux Pays-Bas sont des couples mariés ou en union libre. Pour les couples non mariés qui souhaitent acheter une maison, le processus est légèrement différent.
Voici certaines choses que vous devez savoir sur la copropriété d’un bien immobilier aux Pays-Bas :
Droit à faire valoir une indemnisation
L’un des aspects essentiels de l’acquisition d’un logement avec votre concubin(e) est le financement du montant de l’achat du bien immobilier. L’un des concubins utilise parfois ses deniers personnels pour acheter le bien.
Lorsqu’un(e) concubin(e) apporte une part plus importante de ses deniers personnels que l’autre, ce/cette concubin(e) peut faire valoir un droit à une indemnisation vis-à-vis de l’autre. Le droit à faire valoir une indemnisation signifie, par exemple, qu’une personne investit plus que l’autre dans un logement commun. Il en découle un droit à faire valoir vis-à-vis de l’autre personne en faveur de celle qui paie. La personne qui n’investit pas ou fait un apport moins important devra rembourser ce montant à l’autre. Cette règle s’applique en outre aux personnes qui co-achètent leur logement sans être mariées ou sans avoir contracté une union civile.
Bien qu’il ne s’agisse pas d’une obligation juridique, il est possible de consigner ce droit à faire valoir par écrit. En effet, il est assez fréquent que les couples vivant en concubinage en fassent mention dans leur convention de concubinage passée devant notaire.
Vie commune hors mariage
La hausse et le calcul de ce droit à faire valoir sont régis par la législation applicable aux époux et concubins. Tel n’est pas le cas pour les personnes non mariées qui cohabitent et qui n’ont pas contracté une union civile. Pour que les règles qui leur sont applicables soient parfaitement claires et que le droit à faire valoir soit consigné par écrit de manière explicite, il est impérativement recommandé aux concubins de mentionner ce droit à faire valoir dans leur convention de concubinage.
L’exemple suivant devrait permettre de comprendre pourquoi il est important de consigner par écrit le droit à faire valoir :
Imaginons un couple dénommé Mark et Fiona qui envisage d’acquérir conjointement un bien immobilier. L’objectif de Mark et Fiona est de devenir propriétaires à parts égales (50/50). La valeur de ce bien est de 500 000 €. Ils contractent un prêt hypothécaire de 300 000 €, Marc investit en outre 200 000 € de ses deniers personnels dans le bien. Fiona n’a pas investi dans le bien. Par la suite, ils ne concluent aucun autre accord concernant ce paiement.
Bien que Marc et Fiona deviennent propriétaires à parts égales, Marc a investi 200 000 € de plus que Fiona. Cela signifie que Marc a payé 100 000 € (sa quote-part de 50 %) pour lui-même et 100 000 € pour Fiona (sa quote-part de 50 %). Malheureusement, leur relation prend fin et ils décident de vendre la maison.
Convention de concubinage
Comme les deux personnes avaient droit à 50 % du bien, elles ont chacune droit à 50 % du produit de la vente. Cependant, une question subsiste : comment le droit à faire valoir de Marc sera-t-il traité dans cette affaire en raison du paiement qu’il a effectué en sus ? En effet, ils n’ont conclu aucune convention de concubinage dans laquelle ce droit à faire valoir aurait pu être consigné par écrit.
Comme indiqué précédemment, il n’existe pas de règles en vertu d’une loi concernant les droits à faire valoir une indemnisation applicables aux concubins. Si les concubins conviennent de consigner par écrit leurs investissements et leurs droits à faire valoir une indemnisation, ils peuvent le faire dans une convention de concubinage passée devant notaire. Lorsqu’un(e) concubin(e) souhaite faire valoir son droit à une indemnisation, il lui suffit de se référer à la convention de concubinage dans laquelle ce droit à faire valoir a été mentionné.
Droit à faire valoir une indemnisation
Comme indiqué ci-dessus, un droit à faire valoir une indemnisation peut être consigné par écrit dans une convention de concubinage. Vous pouvez préciser que le montant (nominal) de votre investissement demeurera identique ou que le montant investi pourrait être révisé à la hausse ou à la baisse en fonction de la valeur du bien (doctrine d’investissement) ayant fait l’objet de l’investissement.
Vous pouvez par ailleurs prévoir dans la convention de concubinage des stipulations concernant ces points :
- Qu’adviendrait-il du droit à faire valoir si la relation prenait fin à la suite d’une séparation ?
- Quand le droit à faire valoir peut-il être mis à exécution ?
- Qu’adviendrait-il du droit à faire valoir en cas de décès de l’un d’entre vous car vous pouvez décider que le droit à faire valoir sera transmis à vos héritiers ?
Si vous n’êtes pas sûr(e) de ce qui doit être mentionné dans votre situation particulière, il est préférable de contacter un notaire.
Que se passe-t-il en l’absence de convention de concubinage ?
Étant donné qu’il n’existe aucune disposition légale concernant les droits à faire valoir une indemnisation des concubins, il faut tenir compte de la jurisprudence (décisions des tribunaux). Concrètement, les droits à faire valoir une indemnisation sont souvent invoqués uniquement lorsque la relation a pris fin à la suite d’une séparation. Si les concubins se séparent en mauvais termes, les avis peuvent diverger sur le droit à faire valoir une indemnisation ; ces derniers devront alors engager une procédure judiciaire pour déterminer lequel des concubins peut prétendre à un droit à faire valoir et quel doit être le montant dudit droit à faire valoir.
Le/La concubin(e) qui introduit la demande est tenu(e) de prouver l’existence de ce droit à faire valoir et son montant, ce qui peut s’avérer très difficile. Tout recours doit être fondé et l’autre concubin(e) peut être en mesure d’établir des éléments de preuve contraires.
En outre, un droit à faire valoir non consigné par écrit peut expirer après un certain temps, ce qui signifie que vous courez le risque de ne recevoir aucune contrepartie. De plus, le tribunal devra statuer si vous avez le droit de faire valoir un droit à une indemnisation. La procédure peut durer longtemps et entraîner des frais importants.
Contactez un notaire
La meilleure façon de gérer la convention de concubinage et les droits à faire valoir une indemnisation est de consulter un notaire. Les notaires sont des experts en droit néerlandais et peuvent vous prêter assistance sur divers sujets, tels que la rédaction d’une convention de concubinage, la souscription d’un prêt hypothécaire et l’acquisition d’un bien immobilier.
Vous avez besoin d’une assistance pour votre convention de concubinage néerlandaise ? L’étude de notaires Westport Notarissen au service des expatriés peut déterminer précisément ce qui est nécessaire dans votre cas. Contactez l’un de ses experts juridiques dès aujourd’hui.
Auteur : Joep Ertem, Westport Notarissen
