Le Conseil fédéral a mis en consultation, le 15 avril 2026, un avant-projet de révision de la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), dite « Lex Koller ». Cette réforme s’inscrit dans un contexte de pénurie de logements et vise à recentrer le dispositif sur son objectif initial : limiter l’emprise étrangère sur le sol suisse tout en contribuant à détendre un marché immobilier sous forte pression.
Premier axe majeur : un retour à un régime d’autorisation plus strict. Aujourd’hui, les ressortissants d’États non membres de l’UE ou de l’AELE domiciliés en Suisse — en pratique titulaires d’une autorisation d’établissement (permis C) — peuvent acquérir librement une résidence principale. Le projet prévoit de soumettre à nouveau à autorisation les ressortissants d’États tiers ne bénéficiant pas de ce statut, avec obligation de revente dans un délai de deux ans en cas de départ. Cette mesure entend prévenir les acquisitions à des fins de placement déguisé.
Deuxième volet : le Conseil fédéral propose de limiter fortement les investissements immobiliers à but purement financier. L’acquisition d’immeubles commerciaux par des personnes à l’étranger ne resterait exemptée d’autorisation que si l’acquéreur exploite lui-même l’établissement. Les placements passifs – notamment via la location – seraient en principe exclus. De même, l’accès aux sociétés immobilières cotées, fonds immobiliers et SICAV serait soumis à autorisation, ce qui revient pratiquement à une interdiction pour les investisseurs étrangers.
Troisièmement, les logements de vacances font l’objet d’un encadrement accru. Le contingent annuel national serait réduit de moitié (de 1500 à 750 unités) et toute acquisition, y compris entre personnes à l’étranger, serait désormais imputée sur les contingents cantonaux.
Enfin, une ouverture ciblée est prévue pour le secteur hôtelier : les cantons pourraient autoriser, sans permis, l’acquisition de logements destinés au personnel, afin de répondre aux difficultés de recrutement dans les régions touristiques.
Ces propositions traduisent une volonté politique claire de réduire l’attractivité du marché immobilier suisse pour les capitaux étrangers. Si l’objectif de lutte contre la pénurie de logements est légitime, l’efficacité réelle de ces mesures interroge : la part des acquisitions étrangères dans certaines régions reste marginale, alors que les causes structurelles de la pénurie (densification limitée, lenteur des procédures, contraintes d’aménagement) ne sont pas traitées. En outre, ce durcissement pourrait freiner certains investissements utiles et accroître l’insécurité juridique pour les acteurs internationaux, sans garantir un effet significatif sur les prix ou l’offre de logements.
Le 9 Juin 2026
Par Quentin Bärtschi, Kellerhals-Carrard Gstaad – Suisse
