Entre 2024 et 2026, le Portugal a profondément réformé son cadre juridique et fiscal du logement afin de faciliter l’accès à la propriété, d’augmenter l’offre résidentielle et de renforcer l’attractivité du marché pour les investisseurs privés.Â
Ces réformes présentent un intérêt particulier pour les professionnels du droit, en raison de leurs effets sur la structuration des opérations immobilières, le conseil aux investisseurs et la sécurisation des transactions.Â
En matière d’accession à la propriété, le législateur a instauré un régime fiscal favorable aux acquéreurs, résidents au Portugal, de moins de 35 ans, comprenant des exonérations totales ou partielles d’IMT (Impôt sur les Transmissions) et de droit de timbre lors de l’acquisition d’une première résidence principale. Â
Ce dispositif est complété par le mécanisme de garantie publique des crédits immobiliers, destiné à faciliter l’accès au financement, ainsi que par le renforcement du régime IRS Jovem (Impôt sur les Revenus Jeunes), qui accorde des avantages fiscaux aux jeunes actifs.Â
La réforme de 2026 a également introduit plusieurs mesures destinées à stimuler la construction, la réhabilitation et l’exploitation de logements résidentiels. Parmi les principales figurent l’application d’un taux réduit de TVA de 6 % à certaines opérations de construction et de rénovation, ainsi qu’un régime fiscal avantageux applicable aux revenus locatifs issus de logements intégrés dans des programmes de location abordable. Â
Parallèlement, le régime de l’IMT applicable aux acquisitions immobilières réalisées par des non-résidents a été modifié, le taux correspondant étant désormais fixé à 7,5 %, ce qui certainement pourrait être contraire au Droit Européen et fera l’objet de contentieux futur.Â
Le législateur a par ailleurs créé des mécanismes visant à encourager le réinvestissement des plus-values immobilières dans de nouveaux projets résidentiels destinés à la location. L’analyse des critères d’accès, des délais applicables et des conséquences fiscales associées constitue un enjeu important pour les investisseurs et les propriétaires fonciers.Â
L’une des innovations majeures réside dans la création des Contrats d’Investissement pour la Location. Ces contrats permettent aux investisseurs institutionnels de conclure des accords avec les autorités publiques afin de financer des projets résidentiels destinés au marché locatif. En contrepartie, ils bénéficient d’avantages fiscaux significatifs en matière d’IMI (taxe foncière), d’AIMI (taxe foncière additionnelle), d’IMT, de TVA et d’IRC (Impôt sur les sociétés).Â
Enfin, dès 2024, le régime de l’urbanisation et de l’édification a été profondément réformé en simplifiant certaines procédures administratives, en renforçant leur digitalisation et en réduisant les délais d’instruction. Ces changements ont un impact direct sur la planification des projets immobiliers, les audits juridiques et la gestion des risques réglementaires.Â
Dans son ensemble, cette réforme marque une étape importante dans l’évolution du droit immobilier portugais. Elle ouvre de nouvelles opportunités pour les acteurs du secteur tout en renforçant la nécessité d’un accompagnement juridique et fiscal spécialisé afin de garantir la conformité des opérations et l’accès aux régimes dérogatoires instaurés par le législateur. Â
Le 15 juin 2026
Par Rogério Fernandes Ferreira &  Romy Alfredo Bouery (French Desk) – RFF Lawyers, Lisbonne (Portugal)
