Jusqu’à présent, les plus-values sur la vente d’un bien immobilier par un particulier étaient réalisées – et imposables aux fins de l’impôt sur le revenu en tant qu’« autres revenus » – si le bien était transmis à titre onéreux dans les cinq ans suivant son acquisition et/ou sa construction (article 67(1)(b) du Code de consolidation de l’impôt sur le revenu italien, TUIR).
Toutefois, dans la décision n° 133 du 14 mai 2025, l’Agence des impôts italienne a récemment déclaré que la vente de l’usufruit à une personne et b) la vente de la nue-propriété à une autre personne, dans le même acte juridique, par une personne qui détient en pleine propriété un bien, sont en fait deux opérations distinctes du point de vue du droit civil et sont également soumises à des réglementations fiscales distinctes.
L’Agence des impôts italienne a donné plus de précisions à ce sujet :
- La contrepartie provenant de la cession d’usufruit à titre onéreux constitue toujours un « autre revenu » au sens de l’article 67(1)(h) TUIR ;
- La plus-value provenant de la cession de la nue-propriété d’un bien immobilier est imposable conformément à l’article 67(1)(b) TUIR susmentionné.
En d’autres termes, en classant les deux cas (acquisition du droit d’usufruit et acquisition du droit de nue-propriété) en vertu de deux dispositions réglementaires différentes, l’Agence des impôts italienne considère que le délai de cinq ans à compter de la date d’acquisition n’est plus applicable, la cession est ainsi sans effet à des fins fiscales.
Par conséquent, l’acquisition du droit d’usufruit, à qualifier d’établissement de ce droit, génèrera toujours une plus-value pour le vendeur au titre de la partie onéreuse relative à la cession de ce droit.
Cette position de l’Agence des impôts a été vivement critiquée par les professionnels du secteur.
Auteure : Francesca Ferrari, Studio notarile Tassinari & Damascelli, Bologne – Membre de Insignum (Italie)
