SYNTHÈSE
L’Ordre des notaires au Portugal a annoncé qu’il allait publier un règlement interne visant à encadrer les acquisitions immobilières réalisées au moyen de cryptomonnaies, dans les cas où leur conversion en monnaie ayant cours légal n’a pas lieu.
INTRODUCTION
Le fait qu’un nombre considérable de commerçants et de prestataires de services acceptent les cryptomonnaies comme moyen de paiement n’est pas nouveau au Portugal. Cependant, l’achat de biens immobiliers en cryptomonnaies, bien qu’il soit courant dans les juridictions étrangères depuis un certain temps, n’a que récemment pris de l’importance à l’échelle nationale.
De nombreux investisseurs étrangers, particuliers et entreprises, considèrent encore le Portugal comme un « paradis fiscal », bien que ce ne soit pas le cas.
En réalité, nonobstant le récent cadre réglementaire applicable aux cryptomonnaies, qui a été introduit avec la loi de finances pour 2023, le Portugal continue d’être l’un des pays où l’imposition des contribuables qui perçoivent des revenus tirés de ces actifs est la moins lourde (par ex., l’exclusion de l’imposition des plus-values provenant d’actifs détenus pendant plus d’un an), ce qui a incité de nombreux investisseurs étrangers à s’installer au Portugal.
Dans le même temps, bon nombre de ces investisseurs ont cherché à comprendre auprès des bureaux d’enregistrement nationaux les modalités de traitement des acquisitions immobilières avec des cryptomonnaies au Portugal, ce qui a récemment poussé l’Ordre des notaires au Portugal à prendre position sur cette question.
ACQUISITION DE BIENS IMMOBILIERS AU PORTUGAL
Au plan international, comme nous l’avons déjà mentionné, le Portugal est considéré comme une destination attractive pour les investisseurs en cryptomonnaies, ce qui a par conséquent engendré une demande accrue d’éclaircissements quant aux procédures pratiques et juridiques applicables aux acquisitions immobilières en cryptomonnaies.
Dernièrement, le président de l’Ordre des notaires au Portugal a donné son avis sur la nécessité pour le législateur national de proposer une réglementation pour cette question.
Toutefois, étant donné qu’aucune disposition légale n’empêche l’acquisition de biens immobiliers en cryptomonnaies, l’Ordre des notaires au Portugal a décidé de rédiger un règlement interne qui fournira à ses professionnels des directives exhaustives à adopter pour ce type de transaction, où il existe un risque important de blanchiment d’argent.
D’autre part, nous constatons que l’acquisition de biens immobiliers en cryptomonnaies, sans leur conversion préalable en monnaie ayant cours légal, se traduit en contrat de troc type.
Ainsi, selon les récentes informations diffusées par l’Ordre des notaires au Portugal, ladite réglementation stipulera désormais que les acquisitions immobilières au moyen de cryptomonnaies devront revêtir la forme de contrats de troc immobilier types et observer certaines procédures de communication préalables, à savoir :
- la communication préalable au notaire des données permettant d’identifier les parties, d’indiquer le prix et le type de cryptomonnaie concerné ;
- la remise de copies des registres des cryptomonnaies (depuis leur acquisition jusqu’au moment de la conclusion de l’échange) et des portefeuilles de stockage respectifs.
Ces données devront être fournies au plus tard cinq jours avant la date prévue pour la signature du contrat de troc, puisque les notaires devront les communiquer au Bureau central d’enquêtes et de poursuites et à la Cellule de renseignements financiers (« Departamento Central de Investigação e Ação Penal e à Unidade de Informação Financeira »).
Dans les cas de figure où les transactions conclues dépassent le montant de 200 000 €, et compte tenu de la forte volatilité du marché des cryptomonnaies, les notaires devront en outre comparer la valeur des cryptomonnaies à la date du contrat et à la date d’exécution afin d’écarter d’éventuels soupçons de blanchiment d’argent.
Enfin, bien qu’il ne s’agisse pas d’une nouveauté au Portugal, il convient de noter que dans le cas d’acquisitions immobilières réalisées avec des cryptomonnaies converties en monnaie ayant cours légal à la date de l’acte, la procédure demeurera identique à la signature d’un contrat d’achat et de vente traditionnel.
CONCLUSIONS
Il est acquis que les acquisitions immobilières en cryptomonnaies peuvent être réalisées au Portugal : (i) en concluant un contrat de troc, avec des règles spécifiques à cette fin ou (ii) en concluant un contrat d’achat et de vente traditionnel (uniquement dans les cas où l’acquisition est effectuée après la conversion des cryptomonnaies en monnaie ayant cours légal).
Dans ce domaine, l’Ordre des notaires au Portugal sera la première entité compétente pour superviser la prévention du blanchiment d’argent et proposer des réglementations spécifiques sur les cryptomonnaies.
En dépit de ces progrès (qui restent minimes), l’idéal serait que le législateur mette en place un cadre juridique spécifique pour ce type de transaction afin de favoriser une plus grande sécurité juridique pour les parties concernées et de mieux contrôler le blanchiment d’argent.
***
Lisbonne, 29 mars 2023
Rogério M. Fernandes Ferreira
Joana Marques Alves
